[Guide] La surface de plancher, l’emprise au sol et la hauteur des constructions

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En France l’exercice du droit de propriété est consacré aux articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de 1789. Cependant, l’exercice de ce droit n’est pas absolu. En effet, l’Administration dispose de prérogatives de puissance publique, c’est-à-dire de la possibilité d’imposer unilatéralement ses vues lorsqu’un motif d’intérêt général le justifie. Le droit de construire du propriétaire n’échappe pas à la règle. 

Les différentes réglementations et législations d’urbanisme fixent un cadre pour pouvoir construire sur sa propriété. Il s’agit de mener à bien les politiques publiques d’urbanisme. Aujourd’hui, l’objectif général visé est celui de la densification du tissu urbain (v. notamment : Loi SRU, ALUR, ELAN). L’outil privilégié pour atteindre ces objectifs reste l’autorisation d’urbanisme. Le Code de l’urbanisme fixe les conditions de base de constructibilité, complétées par les documents d’urbanisme locaux. Ainsi, un projet de construction doit au préalable respecter des conditions de hauteur, d’emprise au sol et de surface de plancher. 

Nous présenterons successivement : la nécessité de déterminer la hauteur et la surface d’un projet de construction (I) ; les notions et les règles de calcul de l’emprise au sol, de la hauteur et de la surface de plancher (II) ; des exemples pratiques d’applications des notions de hauteur et de surface (III). 

Pour bien comprendre le fonctionnement des mécanismes présentés, nous nous limiterons aux cas des constructions à usage d’habitation située en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme (PLU). 

I – Les justifications légales des règles de hauteur et de surface des constructions

La surface et la hauteur des constructions permettent de qualifier : le régime d’urbanisme applicable (A) et le recours obligatoire à l’architecte (B). 

A – Le régime d’autorisation d’urbanisme applicable 

La surface de plancher, l’emprise au sol et la hauteur sont les unités qui permettent de déterminer le régime d’autorisation d’urbanisme applicable. Autrement dit, si certains  seuils sont dépassés, le projet de construction sera soumis à : une déclaration préalable, un permis de construire ou à aucune formalité

C’est le Code de l’urbanisme qui fixe chacun de ces seuils. Par exemple, pour les cas d’une maison individuelle dont : 

  • la hauteur est inférieure ou égale à 12 mètres, ainsi que l’emprise au sol et/ou la surface de plancher sont inférieures ou égales à 5 m2, ne sera soumise à aucune formalité (R. 421-12 du Code de l’urbanisme) ; 
  • la hauteur est inférieure ou égale à 12 mètres, ainsi que l’emprise au sol et/ou la surface de plancher est inférieure ou égale à 20 m2, ne sera soumise qu’à une déclaration préalable en mairie ( R. 421-9 du Code de l’urbanisme) ;
  • la hauteur est supérieure à 12 mètres, ainsi que l’emprise au sol et/ou la surface de plancher est supérieure à 20 m2, sera soumise à permis de construire (R. 421-1 du Code de l’urbanisme).

Pour les travaux d’extension d’une maison existante, les mêmes seuils s’appliquent (sauf exception : voir exemple n° 3, partie III). Ainsi, un agrandissement dépassant les 20 m2 de surface de plancher nécessitera un permis de construire. 

B -Le recours à l’architecte 

La connaissance de la hauteur, de l’emprise au sol et surface de plancher est aussi nécessaire pour déterminer l’obligation ou non de recourir à un architecte. L’article R. 431-2 du Code de l’urbanisme fixe les critères de dispense d’architecte

Ainsi, pour une maison individuelle, le recours à l’architecte sera obligatoire si : 

  • La surface de plancher de la maison nouvelle dépasse les 150 mètres carrés 
  • L’extension d’une maison existante conduit au dépassement de 150 mètres carrés de surface de plancher. 

Attention, ces dispenses ne valent que pour les personnes physiques. Autrement dit, les personnes morales (les sociétés) ne pourront pas bénéficier d’une dispense. 

Maintenant, passons au cœur du sujet : le fonctionnement de ces éléments. 

II – Le fonctionnement des règles de hauteur et de surface des constructions

Comment fonctionnent : la surface de plancher (A), l’emprise au sol (B), la hauteur au-dessus du sol (C) ?

A –La surface de plancher 

La surface de plancher (SDP) est définie à l’article R. 111-22 du Code de l’urbanisme. Elle correspond à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert (+ au moins 1m80 sous plafond) et calculé à partir du nu intérieur des façades. 

Plus concrètement, la SDP correspond au périmètre des façades intérieures des murs donnant sur l’extérieur. L’épaisseur de ces murs et les cloisons ne sont pas prises en compte.

Le résultat qui ressort d’ici n’est qu’un résultat brut. En effet, l’article R. 111-22 du Code de l’urbanisme pose une série de 8 déductions du calcul de la surface de plancher. 

Pour illustrer, prenons une exception courante : l’aménagement d’un garage accolé à la construction principale. Le Code de l’urbanisme déduit du calcul les « surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ».

Dans ce cas-là, sous réserve que le garage soit accolé à la maison, la SDP du garage ne sera pas comptabilisée. Ainsi, le mur mitoyen garage/maison sera virtuellement considéré comme un mur extérieur. 

B–L’emprise au sol 

L’article R. 420-1 du Code de l’urbanisme définit l’emprise au sol comme « la projection du volume de construction tout débord et surplomb inclus ». Autrement dit, il s’agit de tout ce qui recouvre le sol, comme par exemple : la maison suivie de ses balcons ouverts. Contrairement à la surface de plancher, l’emprise au sol porte également sur des éléments de construction non clos et couverts. Par exemple : si une terrasse ouverte n’est pas comptabilisée dans le calcul de la surface de plancher, elle l’est dans le calcul de l’emprise au sol. 

L’emprise au sol a une assise au sol plus étendue que la surface de plancher. Si seules les façades des murs intérieurs sont prises en compte pour la surface de plancher, l’épaisseur des murs est comprise pour calculer l’emprise au sol. 

Certains éléments des constructions ne sont pas compris dans le calcul de l’emprise au sol. C’est le cas notamment des débords de toitures, des éléments de modénatures (reliefs sur la façade des maisons) (R. 420-1 al 2 Code de l’urbanisme) ou encore des terrasses de plain-pied (R. 421-2 j Code de l’urbanisme). Pour ces dernières, l’exception vaut seulement si elles ne dépassent pas le sol. 

Il existe aussi la notion d’emprise au sol constitutive de surface de plancher. Il s’agit tout simplement de la partie de la construction au sol sur laquelle se chevauchent surface de plancher et emprise au sol (+ l’épaisseur des murs). 

C –La hauteur au-dessus du sol

La hauteur est aussi un élément déterminant pour connaître le régime d’autorisation à appliquer. Le Code de l’urbanisme évoque la hauteur au-dessus du sol (exemples : R. 421-2 et R. 421-9 du Code de l’urbanisme). La hauteur d’une construction sera donc calculée en partant du sol jusqu’au point le plus haut de la toiture ou à la base de la toiture (en fonction des variations des modes de calcul). 

Plus précisément, elle sera mesurée à partir du terrain naturel existant au moment du dépôt de la demande d’autorisation ou de la déclaration préalable (CE, 20 oct. 2000, req. n° 195651, SCI Vista Amena). Attention toutefois, le juge reste vigilant sur l’existence de travaux de terrassement antérieurs visant à fausser le calcul de la hauteur (CE, 9 juin 2004, req. n° 248042, De Ribas). 

Dans les plans locaux d’urbanisme, les règles de hauteur peuvent être métriques ou/et évoquées en niveaux (R+1, R+2, etc.). Le dernier cas offrira une meilleure marge d’appréciation dans la définition de la hauteur. 

Exemple de traduction des règles de hauteur dans un PLU, notons une variation des bases de calcul. (PLU de Toulon, version 27 juin 2019)

III –Quelques exemples pratiques

Nous présenterons plusieurs situations courantes. Dans chacun des cas, le projet de construction est situé en zone urbaine du PLU. 

Exemple n°1 

Nous avons un projet de maison individuelle de 140 m2 de surface de plancher (SDP). Ce projet prévoit une terrasse de plain-pied et un garage mitoyen

Réponse : Tout d’abord, le calcul de la surface de plancher est réalisé en déduisant la surface de la terrasse de plain-pied et du garage mitoyen. La SDP est de 140 m2 : la demande de permis de construire est obligatoire (R. 421-1 du Code de l’urbanisme). 

Néanmoins, le recours à l’architecte ne sera pas obligatoire. La SDP ne dépasse pas les 150 m2. 

Exemple n° 2 

Nous avons un projet d’un immeuble intermédiaire de 13 mètres de haut pour 450 m2 de SDP (pour les pointilleux : après déduction des 10% de la SDP affectée à l’habitation et desservie par les parties communes intérieures, R. 111-22 8° du Code de l’urbanisme). Le règlement du PLU prévoit une hauteur absolue maximale fixée à 12 mètres

Réponse : Les recours au permis de construire et à l’architecte sont manifestement obligatoires. Cependant, la demande de permis de construire sera refusée. Le projet dépasse la hauteur maximale fixée par le règlement du PLU. 

Exemple n° 3 

Nous envisageons des travaux d’extension de notre maison individuelle, située en zone urbaine du PLU. La maison a une SDP initiale de 140m2, nous voulons procéder à une extension de 21m2

Réponse : Tout d’abord, il faut calculer la surface de plancher totale après la réalisation des travaux, soit 161 m2. Regardons maintenant s’il faut un architecte et un permis de construire.

S’agissant du recours à l’architecte, la surface dépasse les 150 m2 maximum (R. 431-2 du Code de l’urbanisme) requis pour être dispensé d’architecte. Le recours à l’architecte est donc obligatoire. 

S’agissant de la demande de permis de construire (ça se complique un petit peu), l’article R. 421-14 du Code de l’urbanisme impose la demande d’autorisation si la SDP des travaux d’extension dépasse les 20 m2. Cependant, ce même article prévoit une exception dans les zones urbaines des PLU, portant l’exception à 40 m2 de SDP. 

Ici, comme la maison est située en zone urbaine et que l’extension prévue n’est que de 21 m2, il serait tentant d’appliquer la dispense. Cependant, il existe une exception à l’exception. 

L’article R. 421-14 du Code de l’urbanisme (toujours) ramène la dispense au seuil de 20 m2 si la surface de plancher de la construction dépasse les seuils fixés par l’article R. 431-2 du Code de l’urbanisme (sur le recours à l’architecte). Autrement dit, si la surface de plancher globale finit par dépasser les 150 m2, les travaux en zone urbaine dépassant les 20 m2 devront être soumis à permis de construire. 

Dans notre cas, bien que nous soyons en zone urbaine du PLU, nous dépassons les 150 m2 de SDP après travaux. Ainsi, notre extension de 21 m2 sera soumise à permis de construire. Cependant, si la maison après travaux arrivait par exemple à 140 m2, après une extension similaire, le permis n’aurait pas été requis. 

Exemple n° 4

Réponse : Évidemment, la question du recours à l’architecte ne se pose pas, mais celle du régime d’autorisation d’urbanisme si. Faisons cabane par cabane. 

S’agissant de la première cabane, l’article R. 421-1 du Code de l’urbanisme permet une dispense de formalités pour les constructions de faible importance. Il pose 3 conditions cumulatives pour pouvoir bénéficier de la dispense : 

  • Une surface de plancher inférieure ou égale à 5 m2 ;
  • Une emprise au sol inférieure ou égale à 5 m2 ;
  • Une hauteur inférieure ou égale à 12 m2. 

Dans notre cas, l’emprise au sol est de 6 m2, nous dépassons les 5 m2 nécessaires pour bénéficier de la dispense. La première cabane devra faire l’objet d’une déclaration préalable auprès des services communaux. 

S’agissant de la seconde cabane, celle-ci atteint au maximum 5 m2 d’emprise au sol. Si suivons les conditions de l’article R. 421-1 du Code de l’urbanisme, nous restons dans son champ d’application. En effet, cet article fait bénéficier de la dispense aux constructions « égales » à 5 m2 d’emprise au sol ou/et de surface de plancher. 

Dans ce cas, la seconde cabane sera dispensée de toute formalité d’urbanisme. 


Toutes ces règles de surface interviennent dans un cadre plus global, lié aux politiques urbaines menées aux niveaux local et national. En effet, la bonne maîtrise de la hauteur, l’emprise au sol et la surface de plancher ne suffisent pas pour appréhender un projet dans sa totalité. Le PLU réglemente aussi notamment : la desserte, la distance par rapport aux voies publiques, l’accès, l’assainissement, voire encore l’esthétisme de la construction. Il ne faut pas non plus oublier tous les espaces classés et sauvegardés (d’intérêt naturel ou patrimonial). Mais aussi, toutes les législations nationales directement opposables aux autorisations d’urbanisme (par exemple : la loi « littoral » ou/et la loi « Montagne »).

Cependant, ces règles de surface et de hauteur constituent le prérequis indispensable, surtout lorsqu’on ne fait pas appel à l’expertise d’un architecte.


Bibliographie

CHANVILLE de (V.), Hauteur d’une construction et niveau du terrain naturel en droit de l’urbanisme, Village de la Justice, 29 mars 2017, [En ligne]. https://www.village-justice.com/articles/Hauteur-une-construction-niveau-terrain-naturel-droit-urbanisme,24616.html, consulté le 8 août 2019.

MORAND-DEVILLER (J.), FERRARI (S.), « Droit de l’urbanisme », Dalloz, Coll. Mémentos, 10 éd.

SOLER-COUTEAUX (P.), CARPENTIER (E.), « Droit de l’urbanisme », Dalloz, Coll. HyperCours, 7éd.


Relecture de Vincent Chiaro et d’Aloïs Toyane (Comité de rédaction)

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